空き家売却の必要書類｜本人・相続人・共有・成年後見の状況別
必要な書類は、ご本人名義か、相続した家か、共有名義か、成年後見人が売るのかで変わります。まず確かめるのは、登記の名義です。実際に求められる書類は、不動産会社と物件で変わります。
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状況別に、確かめることと書類の例は？
ご本人名義の家を売る
- 先に確かめること
- 登記の名義が今の所有者か。住所・氏名が今と合っているか。
- 書類の例
- 登記事項証明書／本人確認書類／固定資産税の納税通知書
- 決まり
- 住所・氏名の変更は2年以内に登記（不動産登記法 第76条の5）
相続した家を売る（名義が亡くなった方のまま）
- 先に確かめること
- 相続登記が済んでいるか。誰が相続したか。
- 書類の例
- 登記事項証明書／相続を確かめる書類（戸籍など）／遺産分割の書類
- 決まり
- 相続登記は3年以内（不動産登記法 第76条の2）
共有名義の家を売る
- 先に確かめること
- 共有者は誰で、何人か。全員の考えが合っているか。
- 書類の例
- 登記事項証明書／共有者ごとの本人確認書類
- 決まり
- 進め方は共有者の状況で変わります
成年後見人が本人の家を売る
- 先に確かめること
- 売る家が本人の居住用か。家庭裁判所の許可があるか。
- 書類の例
- 後見人であることが分かる書類／家庭裁判所の許可
- 決まり
- 居住用の売却は家庭裁判所の許可（民法 第859条の3）
| 売る人の状況 | 先に確かめること | 書類の例 | 決まり |
|---|---|---|---|
| ご本人名義の家を売る | 登記の名義が今の所有者か。住所・氏名が今と合っているか。 | 登記事項証明書／本人確認書類／固定資産税の納税通知書 | 住所・氏名の変更は2年以内に登記（不動産登記法 第76条の5） |
| 相続した家を売る（名義が亡くなった方のまま） | 相続登記が済んでいるか。誰が相続したか。 | 登記事項証明書／相続を確かめる書類（戸籍など）／遺産分割の書類 | 相続登記は3年以内（不動産登記法 第76条の2） |
| 共有名義の家を売る | 共有者は誰で、何人か。全員の考えが合っているか。 | 登記事項証明書／共有者ごとの本人確認書類 | 進め方は共有者の状況で変わります |
| 成年後見人が本人の家を売る | 売る家が本人の居住用か。家庭裁判所の許可があるか。 | 後見人であることが分かる書類／家庭裁判所の許可 | 居住用の売却は家庭裁判所の許可（民法 第859条の3） |
書類が分からなくても、ご相談ください。
相続した家を売るとき、登記は何を確かめますか？
相続した家を売る場合：登記の名義の確認
- 相続で不動産を取得した人は、取得したと知った日から3年以内に、相続登記を申請する決まりです（不動産登記法 第76条の2。怠ると10万円以下の過料）。
- 期間内に登記ができないときは、「相続人申告登記」を申し出ると、この義務を果たしたものとみなされます（不動産登記法 第76条の3）。
- 登記の名義が誰になっているかは、登記事項証明書で確かめます。
出典（2026年11月14日に確認）：e-Gov 法令検索 不動産登記法
登記簿の住所・氏名が、今と違うときはどうしますか？
登記簿の住所・氏名が今と違う場合
- 所有者の氏名や住所が変わったときは、変わった日から2年以内に変更の登記を申請する決まりです（不動産登記法 第76条の5。令和8年4月1日施行。怠ると5万円以下の過料）。
出典（2026年11月14日に確認）：法務省 住所・氏名の変更登記の義務化
3,000万円の特別控除を使うときは、何が要りますか？
相続した空き家を売って、3,000万円の特別控除を使う場合
- 譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例で、令和9年12月31日までの譲渡が対象です。
- 確定申告が必要です。市区町村長の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添付します。
- 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却は対象になりません。
出典（2026年11月14日に確認）：国税庁 タックスアンサー No.3306
成年後見人が本人の家を売るときは、何が要りますか？
成年後見人が、本人の居住用の家を売る場合
- 本人の居住用の建物や敷地を売るには、家庭裁判所の許可が必要です（民法 第859条の3）。
出典（2026年11月14日に確認）：e-Gov 法令検索 民法
接道と建て替えの確認は、だれが調べますか？
接道と建て替えの確認
- 建物の敷地は、道路に2メートル以上接している必要があります（建築基準法 第43条第1項）。道路の調べは、役所で不動産会社が行います。
出典（2026年11月14日に確認）：e-Gov 法令検索 建築基準法
書類について、よくある質問は？
Q.書類が全部そろっていなくても、相談できますか？
ご相談いただけます。実際に必要な書類は、買主となる不動産会社と物件によって変わります。そろっていない書類の取り方も、ご相談の中でご案内します。
ご相談の入力欄に、わかる範囲でお書きください。
Q.相続の登記をしていない家でも、相談できますか？
ご相談いただけます。相続登記は、相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請することが法律で決められており（不動産登記法 第76条の2）、怠ると10万円以下の過料の対象になります。
登記が先に必要になることが多いため、無料査定の2段目で、登記の状態をお尋ねします。
Q.共有名義の家や、相続人が何人もいる家でも相談できますか？
ご相談いただけます。共有者の人数と、同意の状況によって進め方が変わります。フォームでは、わかる範囲でお知らせください。共有の持分だけのご相談も受け付けます。
Q.成年後見人が、本人の家を売ることはできますか？
成年後見人が、本人の居住用の建物や敷地を売るには、家庭裁判所の許可が必要です（民法 第859条の3）。許可の有無を、フォームでお尋ねします。
まずは無料で、ご相談ください。